不動産売却の仲介手数料とは?消費税や勘定科目・計算方法まで詳しく解説

2021-10-05

不動産売却の仲介手数料とは?消費税や勘定科目・計算方法まで詳しく解説

この記事のハイライト
●不動産会社に支払う仲介手数料は消費税の課税対象
●仲介手数料は「支払手数料」で仕分ける
●仲介手数料を計算する際には税抜価格に割り戻す必要がある

不動産売却では大きな金額が動くので、不動産会社に支払う仲介手数料も高額になりがちです。
そのため仲介手数料に消費税がかかるのか、仕分けはどうするのか気になる方も多いようです。
今回は、不動産売却で必要となる仲介手数料には消費税が課税されるのかをはじめ、勘定科目や計算方法など仲介手数料について詳しくご紹介します。
杉並区エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

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不動産売却の仲介手数料と消費税の関係

不動産売却の仲介手数料と消費税の関係

まずは、不動産売却と消費税、そして仲介手数料と消費税の関係について解説します。

消費税とは

そもそも消費税とは、物品やサービスの「消費」に対し、事業者が販売する物品やサービスなどに上乗せされる税金を指します。
消費税は間接税なので、消費者から預かった消費税は事業者が納付します。
ただし法人や個人事業主のうち、前々年度の課税売上が1,000万円を下回る場合には免税事業者となり、消費税の納税義務は発生しません。

不動産売却で消費税が課税・非課税になるもの

不動産売却で消費税が課税されるのは、主に以下のような取引です。

  • 投資用不動産の売却
  • 売却時に利用する各種サービスに対する利用料や手数料(仲介手数料・住宅ローン手数料など)
  • 司法書士や土地家屋調査士への報酬

対して以下のような取引には、消費税は課されません。

  • 土地の売却
  • 個人の居住用物件の売却

土地の売却に関しては、資本の移転であり消費とはみなされません。
土地は「消費」という概念にそぐわないためです。
また、消費税が課されるのは課税事業者のみであるため、個人がマイホームなど居住用物件を売却する際には、消費税は非課税です。

仲介手数料は消費税の課税対象

仲介手数料は、不動産を売却するときに、不動産会社へ仲介を依頼し買主と売買契約が成立した場合に報酬として支払う手数料です。
課税事業者である不動産会社がおこなうサービスに対して支払うものなので、消費税の課税対象となります。
土地の売却や個人の居住用物件の売却は非課税とご紹介しましたが、不動産会社に仲介を依頼した場合には、仲介手数料に対しては消費税が課されます。
仲介手数料が非課税になるケース
仲介手数料は課税対象なので、費用が発生すれば必ず消費税は課税されます。
消費税が不要となるのは、仲介手数料がかからないケースのみです。
たとえば不動産会社に仲介を依頼するのではなく、不動産をそのまま買い取ってもらうようなケースでは、仲介をおこなわないので仲介手数料も発生しません。
結果的に、消費税も不要になります。

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不動産売却で支払う仲介手数料の勘定科目

不動産売却で支払う仲介手数料の勘定科目

不動産売却でかかる仲介手数料の勘定科目は何になるのかをご紹介します。

勘定科目とは

確定申告の際に青色申告する事業者には、複式簿記による記帳が義務づけられており、取引を仕訳する際に勘定科目で分類します。
勘定科目とは、事業者が取引による資産や負債、資本の増減、費用や収益の発生について、わかりやすく記録するために必要な分類項目、つまり見出しのようなものを指します。
法人と個人事業主の違い
なお青色申告する事業者は、法人と個人事業主に分けられます。
法人は、法律によって人と同じ権利や義務を認められた組織を指し、株式会社や合同会社が該当します。
一方個人事業主は、法人を設立せずに事業を営んでいる個人のことです。
法人も個人事業主のいずれも、確定申告に際して55万円の特別控除が受けられる青色申告をする際には、複式簿記による記帳が必要です。
一定の要件を満たせば65万円の青色申告特別控除が受けられます。
青色申告ではなく白色申告するのであれば、単式簿記で対応できるため勘定科目による仕分けは不要です。

仲介手数料の勘定科目

仲介手数料を仕分けるときには、勘定科目を「支払手数料」として計上するのが一般的です。
たとえば仲介手数料22万円を支払手数料として仕分ける際には、
借方:支払手数料 220,000
貸方:普通預金 220,000
として記帳します。
なお、仲介手数料は課税仕入れになるため、仲介手数料の金額に消費税が含まれているかを確認したうえで仕分けましょう。

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不動産売却で支払う仲介手数料の計算方法

不動産売却で支払う仲介手数料の計算方法

それでは不動産売却でかかる仲介手数料の、具体的な計算方法をご紹介します。

仲介手数料の計算方法

不動産を売却した際に支払う仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法によって上限が定められています。
仲介手数料の上限額は、物件の売却価格に応じて決まり、上限額は以下のとおりです。
<税抜売却金額に応じた仲介手数料の上限>
200万円以下:売却金額(税抜)×5%+消費税
200万円超~400万円以下:売却金額(税抜)×4%+2万円+消費税
400万円超:売却金額(税抜)×3%+6万円+消費税
仲介手数料の計算例
たとえば土地価格6,400万円、建物価格1,760万円、合計8,160万円(税込)で物件を売却したとします。
この場合、
仲介手数料=8,160万円×3%+6万円+消費税
=250万8,000円×1.1=275万8,800円(消費税10%の場合)
と計算してしまいがちですが、これは正しくありません。
なぜなら合計価格8,160万円は税込価格とされているためです。
仲介手数料は、税抜価格に対してかかるため、売却金額からまず消費税を差し引かなければなりません。
不動産取引においては、消費税が加算されるのは建物だけであるため、建物価格の1,760万円を税抜価格に戻す必要があります。
現在の消費税率は10%なので、税込価格から税抜価格にしたいときには1.1で割り戻します。
建物の税抜価格=1,760万円÷1.1=1,600万円
となり、建物の税抜価格は1,600万円だとわかりました。
これに土地代金6,400万円をあわせた8,000万円が税抜の売却価格になります。
仲介手数料は、この金額をもとに算出します。
仲介手数料=8,000万円×3%+6万円+消費税
=246万円×1.1=270万6,000円
先ほどの税込価格で計算した仲介手数料275万8,800円より、5万2,800円も安くなりました。

不動産の売却価格は税込表示になっている点に注意

不動産の売却価格は、基本的に税込で表示されています。
不動産の売却価格は、「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」で税込表示しなければならないと定められているためです。
そのため建物が含まれているケースで仲介手数料を計算するときには、建物にかかる消費税を差し引いて計算する必要があります。
税込のまま計算してしまうと、不動産を売却した金額が大きければ大きいほど、税抜で計算した場合との差額が大きくなります。
仲介手数料を計算するときには、税抜金額に戻すことを忘れないようにしましょう。

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まとめ

仲介手数料は、不動産会社が提供するサービスに対して支払うものなので、消費税の課税対象となります。
記帳する際には、勘定科目は「支払手数料」としておくといいでしょう。
なお、実際に仲介手数料を計算する際には、建物価格から消費税を差し引く必要があります。
物件を売却したときにどれくらいの仲介手数料が発生するかは、売却価格によって異なります。
「物件の売却価格がいくらぐらいになるか知りたい」といったときには、不動産会社に査定を依頼しましょう。
NEXT LIFE株式会社でも、杉並区エリアの不動産売却に際しての査定やご相談に応じておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

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