杉並区エリアの不動産売却！税金対策や税金の種類・計算方法から節税方法まで

「不動産売却時にはどんな税金がかかるんだろう？」
「節税方法ってあるのかな？」
不動産売却にかかる税金について、このような疑問をお持ちではありませんか？
そこで今回は、不動産売却時にかかる税金の種類や、節税方法について解説します。
杉並区で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産売却時の税金対策！まずは税金の種類をチェック！

不動産売却にかかる税金は6種類あり「売却時の利益にかかる税金」と「その他手続きにかかる税金」の2つに分類されます。

＜売却時の利益にかかる税金＞

不動産の売却時に利益が発生した場合は、以下の税金がかかります。

• 所得税：個人の所得に対してかかる税金
• 住民税：地方税の一種。地方自治体の公共サービス（教育・福祉・ゴミ処理など）を賄うための税金
• 復興特別所得税：2013年1月1日～2037年12月31日までに課税される、東日本大震災の復興の財源を確保するための税金

これら3つを総称して「譲渡所得税」といいます。
譲渡所得税の計算方法については、次項にて解説します。

＜その他手続きにかかる税金＞

不動産売却の手続きにかかる税金は以下の3つです。

• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税

それぞれ詳しく解説します。
印紙税
印紙税は、売買契約書や領収書など経済取引の際に、書面に貼り付けて割り印を押し納税します。
印紙税額は、不動産の取引き金額に応じて納税額が定められています。
100万円超500万円以下：2千円（軽減税率1千円）
500万円超1,000万円以下：1万円（軽減税率5千円）
1,000万円超5,000万円以下：2万円（軽減税率1万円）
5,000万円超1億円以下：6万円（軽減税率3万円）
1億円超5億円以下： 10万円（軽減税率6万円）
※令和4年3月31日までは軽減税率が適用されます。
売買契約書は2通用意し、売主と買主で1通分ずつ負担することが一般的とされています。
印紙税を納税し忘れると、税額の3倍の過怠税が徴収されますので、注意が必要です。
登録免許税
抵当権のついた不動産を売却する際には、住宅ローンを完済し、抵当権の抹消手続きをしなければなりません。
抵当権の抹消をする際には、土地1筆に対して1千円の登録免許税が必要になります。
たとえば、土地2筆にまたがった自宅を売却する際には、土地2筆分（2千円）と自宅分（1千円）の計3千円の登録免許税がかかります。
なお、不動産を売却する際の所有者移転登記の際には、手続きが複雑になることが多く、司法書士へ依頼することが一般的です。
司法書士への手数料として、1～3万円程度みておくと良いでしょう。
消費税
消費税は以下の手続きの際に必要になります。

• 融資手続きの際の手数料
• 仲介手数料
• 司法書士への手数料

不動産売却時の税金対策どうする？譲渡所得税の計算方法をチェック

不動産売却の税金対策をする上で、大きなウエイトを占めているのが、譲渡所得税です。
ここでは譲渡所得税の計算方法について解説します。

譲渡所得の計算方法

不動産の売却益（譲渡所得）は、以下の方法で算出できます。
譲渡所得＝譲渡価格ー（取得費＋譲渡費用）
譲渡価格とは売却代金のことで、取得費は売却物件を購入した時の費用（購入時の代金や仲介手数料など）、譲渡費用は売却時にかかった費用（測量費や解体費用など）をいいます。
これらを含めることで大幅な節税につながりますので、売買契約書や領収書などを必ず確認しておきましょう。
住宅を売る際に必要になる減価償却費とは？
減価償却費とは、建物など経年劣化により、価値が減少する資産を耐用年数に応じて費用計上していく会計処理をいいます。
減価償却費は以下の計算式で算出できます。
減価償却費＝建物の購入価格✕0.9✕償却率✕経過年数
償却率は建物の構造や耐用年数により異なります。
＜建物の構造別償却率＞

• 鉄筋（鉄骨）コンクリート：0.015（耐用年数70年）
• れんが・石造・ブロック造：0.018（耐用年数57年）
• 金属造（骨格材の肉厚4mm超）：0.020（耐用年数51年）
• 金属造（骨格材の肉厚3mm超4mm以下）：0.025（耐用年数40年）
• 金属造（骨格材の肉厚3mm以下）：0.036（耐用年数28年）
• 木造・合成樹脂造：0.031（耐用年数33年）
• 木造モルタル造：0.034（耐用年数30年）

特例を確認して譲渡所得から差し引く

適用可能な特例（特別控除）がある場合は、譲渡所得から差し引きます。
課税譲渡所得＝譲渡所得ー特別控除
不動産売却をする際には、課税譲渡所得の負担を軽くするための特別控除がいくつか用意されています。
不動産の所有期間やマイホームの買い換えなど、条件によって適用できる特例が異なりますので、不動産売却する際には必ずチェックしておきましょう。

税率を計算する

譲渡所得がプラスになる場合は、以下の税率より譲渡所得税を算出します。
＜課税譲渡所得税の税率＞

• 所有年数5年以下：短期譲渡所得　39.63％（所得税30.63％、住民税9％）
• 所有年数5年超：長期譲渡所得　20.315％（所得税15.315％、住民税5％）

※所得税には復興特別所得税2.1％の税率を含んでいます。
所有期間は売却した年の1月1日時点で考えます。
たとえば、2015年11月30日に購入し、2020年12月29日に売却した場合は、2020年の1月1日時点ではまだ5年に達していないため、短期譲渡所得になります。
2021年の1月1日以降に売却することで、税率が約半分になるため、この場合は売却時期をずらすことで大きな節税につながるでしょう。

不動産売却時の税金対策どうする？特別控除を使った節税方法

不動産売却時の税金対策として、必ずチェックしておきたいのが特別控除についてです。
ここでは、不動産売却時の節税方法として3つの特例をご紹介します。

所有期間に関わらず受けられる特例

＜居住用財産の3,000万円特別控除＞
マイホームを売却した際に、所有期間に関わらず譲渡所得から3,000万円控除できる特例です。
譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税を免除できるため、必ずチェックしておきたい特例です。
特例を受けるためには、マイホームに住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、売るまでにその土地を利用して利益を得ていないなど、いくつか適用条件を満たす必要がありますので、必ず確認しておきましょう。
また3,000万円の特別控除の特例を受けると,住宅ローン控除を受けられなくなるため、注意が必要です。
そのため売却後に住宅の購入をお考えの方は、どちらがお得になるのかじっくり検討されるといいでしょう。

所有期間が10年を超で買い換えの場合

＜特定の居住用財産の買換え特例＞
令和3年12月31日までにマイホームを売却し買い換えた場合、譲渡益を将来に繰り延べることができる特例です。
納税が先送りになるだけですが、出費がかさんでいたり、納税額が多い年などは、利用するメリットがあるでしょう。

所有期間が10年超で買い換えではない場合

＜10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例＞
売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超える場合に、長期譲渡所得の税額よりも低い税率で計算できる特例です。

• 課税長期譲渡所得金額6,000万円以下の部分：課税長期譲渡所得×14.21％（所得税・復興特別所得税10.21％＋住民税4％）
• 課税長期譲渡所得金額6,000万円超の部分：課税長期譲渡所得×20.315％（所得税・復興特別所得税15.315％＋住民税5％）

3,000万円の特別控除の特例との併用が可能ですので、ぜひチェックしてみてくださいね。

まとめ

不動産売却時に発生する税金で、特に注意したいのが、譲渡所得税です。
そしてその譲渡所得税の節税のために必要なのが、売却不動産にかかった費用や経費などを把握することと、どの特例が適用できるかチェックすることです。
不動産売却する前に節税につながるポイントを押さえて、しっかりと税金対策の準備をしておきましょう。
杉並区で不動産売却のご質問や売却査定のお問合せについては、NEXT LIFE株式会社までお気軽にご相談くださいませ。