杉並区で不動産売却!相続した不動産を売却する際の注意点は?

2021-11-09

杉並区で不動産売却!相続した不動産を売却する際の注意点は?

この記事のハイライト
●相続人が単独か複数人かで相続方法は異なります
●人気エリアは一般媒介、売却を急ぐ場合は専任または専属専任媒介
●少しでも高く売りたい方は仲介、急いで現金化したい方は買取

「相続した不動産の売却方法が知りたい!」
「不動産を相続するときに気を付けることは?」
このように、相続した不動産を売却する時は、売却方法や注意点など、分からないことも多いのではないでしょうか?
そこで今回は、不動産売却する際の注意点についてご紹介します。
杉並区で不動産を相続された方、またはこれから相続する可能性がある方はぜひ、ご参考にしてみてください。

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不動産売却の注意点!相続した不動産の遺産分割方法は?

不動産売却の注意点!相続した不動産の遺産分割方法は?

相続した不動産を遺産分割する際は、まずは相続人が単独か複数人かを確認し、複数人いる場合は、全員で遺産分割協議を行い、分割方法を決定します。

相続人が1人の場合

単独相続
相続人が遺言書または遺産分割協議により、1人で相続する場合、分割方法は「単独相続」または「現物分割」のどちらかになります。
単独相続とは、その名のとおり単独(1人)で相続する場合をいいます。
たとえば、法定相続人が妻しかいない場合や、複数人いる場合でも他の方全員が相続放棄し、相続人が1人になった場合などです。
現物分割
現物分割とは、遺産をそのままの形で相続することをいいます。
たとえば、土地や建物などの不動産をそのまま形で受け継ぎます。

相続人が2人以上の場合

相続人が複数いる場合は、以下の4つのパターンで検討します。
現物分割
遺産をそのままの形で相続することをいい、相続人それぞれが受け継ぎます。
たとえば、母は実家、兄は田んぼ、妹は現金のように分けます。
現物それぞれの評価額が異なる場合があるため、不公平感が出る場合もあります。
換価分割
相続した不動産を売却し、その売却代金を相続人全員で分ける方法です。
たとえば、実家の売却代金が3,000万円だった場合
兄1,000万円、弟1,000万円、妹1,000万円のうように均等に分割します。
不動産の相続で遺産分割する際には、公平に分割できるため、有効な手段と言えるでしょう。
代償分割
特定の相続人が現物(不動産など)の遺産を相続する代わりに、他の相続人に現金などを支払い、均等に分ける方法をいいます。
たとえば、兄が実家や畑を相続し、代償金として他の相続人に現金を支払い調整します。
公平に分けることができますが、資金力がないと代償金の支払いが難しい場合があるでしょう。
共有分割
相続した遺産を法定相続割合で共有する方法をいいます。
公平に分割できる一方で、相続登記などがされていない場合は、二次相続や三次相続などいつの間にか相続人が増え、手続きが複雑になる場合があるため注意が必要です。
このように、相続した遺産を複数人で相続する際は、まず全員で話し合い遺産分割協議を行い、不動産を相続した際は、相続登記もおこないましょう。

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不動産売却の注意点!3種類の媒介契約の違いは?

不動産売却の注意点!3種類の媒介契約の違いは?

相続分の不動産売却をする際には、不動産会社との媒介契約が必要になります。
ここからは不動産会社との契約方法の種類と、それぞれの注意点について解説します。

不動産会社との媒介契約方法3種類の違い

<一般媒介契約>
媒介契約の中で一番窓口が広い契約方法です。
売主は複数の不動産会社と媒介契約できるため、多く情報を広めることができます。
一方でレインズへの登録や売主への報告義務はなく、契約の期限もありません。
購入希望者からの問い合せ頻度が少なかったり、駅から距離のある立地や老朽化した物件などは、売却に時間を要する場合があります。
<専任媒介契約>
特定の不動産会社1社とのみ契約する方法で、他の不動産会社との契約はできません。
ただし売主が自分で見つけた買主との契約は可能です。
契約の期限は3か月で、媒介契約成立から7日以内にレインズへの登録と2週間に1度以上、売主に対して活動状況の報告が義務付けられています。
積極的な売却活動を期待でき、活動状況を都度把握できることがメリットといえるでしょう。
<専属専任媒介契約>
専任媒介契約と同じく1社とのみ契約する方法で、他の不動産会社との契約はできません。
さらに売主が自分で見つけた買主との契約もできません。
契約期限は同じく3か月ですが、レインズへの登録は、媒介契約成立から5日以内となり、売主への活動状況の報告は1週間に1度以上と義務付けられています。
窓口が完全に1か所にしぼられ、活動状況報告の頻度も増えることから、専任媒介契約以上に熱心な売却活動を期待できるでしょう。

媒介契約時の注意点!どの契約方法を選ぶ?

相続した不動産をスムーズに売却するなら、媒介契約方法にも気を付けておきたいところです。
ここでは媒介契約を選ぶときの注意点について解説します。
注意点①人気エリアや内々の売却は窓口を広げよう
売却不動産が人気エリアにある場合は、窓口を広げるだけで購入希望者を見つけられる可能性があります。
一般媒介契約は、レインズへの登録義務がありませんので、水面下で売却を進めたい方はこちらの契約方法でもいいかもしれません。
注意点②売却を急ぐ場合は、専任系の媒介契約で!
「早く現金化したい」「とにかく急いでいる」そのような場合は、一般媒介契約ですと時間がかかる可能性があるため、気を付けましょう。
一般媒介契約は、多数の不動産会社との契約が可能なため、どうしても売却活動に専念してもらえない可能性があります。
専属専任媒介契約・専任媒介契約なら、売主様の窓口担当として、責任をもって、情報を集めアプローチをかけていきます。
杉並区の不動産売却をご検討中の方は、弊社NEXT LIFE株式会社までお気軽にお問い合わせください。

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不動産売却の注意点!「仲介」「買取」の方法や違いは?

不動産売却の注意点!「仲介」「買取」の方法や違いは?

不動産を売却する際には、「仲介」と「買取」の2つの方法があります。
2つの売却方法にどのような違いがあるのか、比較してみましょう。

不動産売却時の仲介と買取の違いは?

<仲介>
不動産売却時の仲介とは、売主様と不動産会社で媒介契約を締結し、購入希望者を探してもらいます。
売却活動の結果、買主が決まった際には、成功報酬として仲介手数料が発生します。
仲介手数料は上限額が定められており、売却金額に応じて以下のとおり算出できます。
仲介手数料=売却価格×3.3%+6.6万円(売却価格400万円超えの場合)
仲介の業務内容としては、ネットや新聞折込などへの広告活動や内見、重要事項説明、売買契約を締結、鍵の引き渡しなどがあります。
<買取>
不動産会社が買主となり、売却不動産を買い取ることをいいます。
価格交渉は不動産会社と直接行うため、仲介のように購入希望者の募集や広告活動の必要もなく、すぐに現金化できるところがメリットです。
買取の場合、売却価格は市場の取引き価格に比べて7~9割程度になりますが、その分仲介手数料は発生しません。

仲介と買取どちらを選べばいい?

不動産会社に仲介してもらい売却するのと、買取とどちらが向いているのかは、売却の条件によって異なります。
ここからは、仲介と買取それぞれに合った条件をピックアップします。
<仲介が向いている場合>

  • 売却を急いでいない
  • なるべく高く売りたい
  • 立地がいい
  • 物件の状態が良好

このような条件の場合、一般の方が求める条件に合致することが多く、購入希望者が見つかりやすい傾向にあります。
通常の売却でも買い手が見つかりそうな物件は、仲介が向いている物件といえるでしょう。
<買取が向いている場合>

  • 売却を急いでいる
  • 早く現金化したい
  • 駅からの距離がある
  • 一般の住宅向きでない不動産
  • 周囲に知られず売却したい

買取の場合は、市場の売却価格に比べると7~9割程度と売却価格が下がる一方で、募集期間がなく早く現金化できる上、仲介手数料が不要になります。
なるべく急いで不動産を手放したい場合や、不利な条件の不動産の場合は、買取の検討をオススメします。

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まとめ

相続による不動産売却をする場合は、分割方法や売却の期限などさまざまな角度から、売却方針を決めなければなりません。
あらかじめ、何に注意してどういう方針で売却していけばよいのか、参考になりましたら幸いです。
杉並区で相続した不動産の売却をお考えの方は、お気軽にNEXT LIFE株式会社までご相談くださいませ。

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