相続した不動産を売却するまでの流れと注意点を解説!

2021-12-07

相続した不動産を売却するまでの流れと注意点を解説!

この記事のハイライト
●不動産の相続が発生したら、まずは遺言書の有無と相続人数を把握しよう
●相続した不動産の売却には、相続人全員の同意が必要
●相続登記の申請には期限がないが、後回しにするほど複雑になる

不動産の相続は、多くの方にとって人生で何度も経験することではありません。
しかし、正しく理解しないまま相続不動産の売却を進めてしまうと、思いがけないトラブルに発展してしまうこともあります。
そこで今回は、不動産を相続して売却するまでの流れや、売却における注意点、そして「相続登記」の意味や内容についてもご紹介します。
杉並区を中心としたエリアの不動産を相続した、または相続の予定があり売却を検討している方はぜひご参考にしてください。

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不動産を相続してから売却するまでの流れとは

不動産を相続してから売却するまでの流れとは

相続する財産のなかでも、不動産は相続したあとの扱いが難しいとされています。
そのため、相続後に不動産の売却を検討する方も多いのではないでしょうか。
しかし、相続した不動産は一般的な売却と比べて手続きが複雑な場合もあります。
まずは、不動産の相続が発生したら何をするべきかという流れを順を追って確認していきましょう。

1:死亡届の提出と遺言状の確認

もし、両親などが亡くなって自分が相続人となる不動産がある場合、まずすべきなのは「死亡届の提出」です。
死亡届は、被相続人が亡くなってから7日以内に、市区町村の役場に提出することが法律で義務付けられています。
死亡届を提出したら、遺言状の有無を確認しましょう。
この遺言状はのちの相続手続きにも大きく関わってきますので、落ち着かない状況のなかでもかならず確認するようにしてください。

2:相続人の確定

遺言状が残されていた場合はその内容にそって相続手続きを進めていきます。
しかし遺言状がない場合は、誰が法定相続人に該当するのかを調査しなければなりません。
まず、被相続人の「出生から死亡するまでのすべての戸籍謄本」が必要です。
その内容から被相続人の兄弟や子ども、養子、認知している子どもなどをすべて洗いだし、法定相続人となる方を確定させる必要があります。
併せて、相続人となる方全員の戸籍謄本も必要です。
これらを集める作業は思いのほか手間と時間がかかり、ひとつでも欠けていると次の手続きに進むことができないので注意しましょう。

3:遺産分割協議

相続人が確定したら、遺産分割協議を進めます。
これは、遺産をどのように相続するのかを、相続人同士で決める話し合いのことです。
相続内容が決まったら「遺産分割協議書」を作成し、そこに相続人全員の署名捺印がされることで成立します。
遺産分割協議にはかならずしも全員の出席が必要なわけではなく、作成された遺産分割協議書に署名捺印をすれば、内容に同意したものとして受理されます。
ただし、遺産分割協議には「相続が発生してからいつまでに決定しなければならない」という期日がありません。
そのため、協議が難航して延々と決着がつかないという事態も考えられます。
その場合には、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てる必要があることも理解しておきましょう。

4:相続する不動産の名義変更

遺産分割協議がまとまったら、相続不動産の名義変更をおこないます。
相続不動産を売却するためには、不動産の所有者を被相続人の名義から相続人の名義に変更しておく必要があるからです。
不動産の相続にはいろいろな方法がありますが、売却を前提として考える場合には、不動産を売却してから現金を分配する「換価分割」が一般的です。
この、相続にともなう所有者移転登記を「相続登記」と呼びます。

5:相続税の申告と納付手続き

相続税の申告と納付は、被相続人が死亡したことを知った翌日から10か月以内におこなわなければなりません。
期限を過ぎると延滞税が課される場合もあるので注意しましょう。
ただし、相続税には基礎控除があるため、非課税になるケースも少なくありません。
基礎控除額の計算式は「3,000万円+(600万円×相続人の人数)」です。

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相続した不動産を売却する際の注意点とは

相続した不動産を売却する際の注意点とは

前項で不動産を相続する流れを解説しましたが、相続不動産の売却にはいくつかの注意点があります。
まず、相続した不動産を売却する場合、相続人が複数いるのであれば、その全員の同意が必要という点です。
たとえ過半数が売却に賛成していたとしても、1人でも反対する相続人がいると不動産を売却することはできません。
全員の同意が得られれば、次は実際に不動産売却の手続きを進めていく相続人を1人決めるという流れです。
選ばれた相続人は、ほかの相続人たちの代表として不動産売却を進めていきます。
その際の注意点としては、売却の「価格」と「期限」について、事前に相続人全員で納得のいくボーダーラインを決めておくということです。
価格やタイミングの判断を代表者だけにゆだねてしまうと、のちのち「安く売りすぎでは?」といった不満や、「もう少し待っていればもっとよい条件で売れたのでは?」といった意見が出てくる可能性も否めません。
ただでさえ代表者には売却手続きや買主との値引き交渉などストレスになる作業が多くなるうえ、相続人それぞれが代表者に意見を言い始めるとまとまりがつかなくなりますよね。
そういったトラブルを避けるためにも、事前にしっかりと売却価格や期限について話し合い、決まったあとは代表者に一任する姿勢が大切です。
また、不動産売却には土地の測量費などでいろいろな費用が発生します。
代表者が立て替えておくという方法が一般的ではありますが、予想以上の高額になった場合にはその費用をどのように負担するのかといったルールも決めておくと安心ですね。
ちなみに、相続登記をおこなっていない不動産は売却することができないので注意しましょう。

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相続した不動産の売却には相続登記が必要不可欠

相続した不動産の売却には相続登記が必要不可欠

相続登記とは、相続された不動産の所有者名義を、被相続人の名前から相続人の名前に変更する手続きのことです。
登記には、不動産の所在や面積のほか、所有者の住所、氏名などが記載されます。
不動産の登記は、権利関係などの状況を明確にし安全で円滑な不動産取引へとつなげる役割を持っており、登記の内容は公的な帳簿に記載し一般公開されます。
そのため、相続登記をしていない不動産は、「これは現在は私が所有している不動産です」と証明することができず、買主である第三者に対して売却することができません。
注意すべきなのは、相続後すぐに売却をしないケースです。
実は相続登記は、法律で義務付けられているものではありません。
いつまでに申請しなければならないという期限もなく、申請をしなかったからといって罰則が科されることもありません。
そのため、すぐに売却を必要としない相続不動産では、どうしても手続きが後回しにされてしまいがちです。
しかし、長年放置を続けているうちに相続人が増えてしまうと、話し合いや手続きがますます複雑で困難なものになってしまいます。
いざ売却しようと思ったときには話がまったく進められない状態になっていることも珍しくありません。
不動産を相続したら、すぐに売却の予定がないとしても、まず相続登記をすませておくことをおすすめします。
相続登記の手続きは、ご自身でもおこなうことができますが、不安のある方は司法書士などの専門家に依頼すると安心です。
依頼費用の目安はだいたい8万円から12万円ほどだと考えておきましょう。
自分で相続登記をおこなう場合は、法務局のホームページから登記申請書がダウンロードできます。
遺言による単独での相続登記か、遺産分割協議の内容に従っておこなう相続登記かによっても必要な書類の内容が異なるため、スケジュールには余裕をもってひとつひとつ確認しながら進めてくださいね。

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まとめ

不動産を相続したものの「住む予定がないので売却したい」という方や、「相続人が多いので現金化して分配したい」という方は少なくありません。
相続不動産の売却では、遺産分割協議や相続登記など、通常の不動産売却の流れとは異なる点もあります。
弊社では、杉並区周辺の相続不動産の売却に関するご相談・査定依頼も承っておりますので、お気軽にご相談ください。

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