心理的瑕疵のある不動産でも売却できる?価格への影響と告知義務を解説

2022-01-11

心理的瑕疵のある不動産でも売却できる?価格への影響と告知義務を解説

この記事のハイライト
●心理的瑕疵物件とは購入するのに心理的抵抗を感じる物件を指す
●告知するべき心理的瑕疵かは不動産会社に相談する
●心理的瑕疵物件は売却価格が下がる傾向があるが条件による

不動産売却を考えている物件で過去に事件や事故があった場合、購入希望者が現れるか不安に感じてしまうのではないでしょうか。
そのような物件は、不動産業界では「心理的瑕疵物件」と呼ばれます。
今回は、心理的瑕疵物件の概要や具体例、売却に際して知っておくべき告知義務、そして価格への影響などを解説します。
杉並区を中心としたエリアで、過去に事件や事故があった物件の売却をご検討中の方の、ご参考になると幸いです。

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不動産売却で押さえておくべき「心理的瑕疵」とは

不動産売却で押さえておくべき「心理的瑕疵」とは

まずはそもそも心理的瑕疵とは何なのか、どのような物件が該当するのかを解説します。

心理的瑕疵とは何か

心理的瑕疵物件の「瑕疵」は「かし」と読み、「欠陥」や「問題」を指します。
不動産業界では、以下の4種類の瑕疵があります。

  • 物理的瑕疵:不動産そのものに雨漏りやシロアリ被害など物理的な欠陥がある
  • 法的瑕疵:建築基準法に適していないなど法的な問題がある
  • 心理的瑕疵:過去に自殺や火災があったなど買い手が購入に心理的抵抗を感じやすい条件がある
  • 環境的瑕疵:騒音や異臭など不動産を取り巻く環境に問題がある

このように心理的瑕疵を含み、瑕疵がある不動産は、本来あるべき健全な状態にないことを意味します。
そのため売却が難しくなることが特徴です。

心理的瑕疵の具体例

前述したように、心理的瑕疵のある不動産は、買い手が「知った以上買いたくない」と心理的抵抗を感じる物件を指します。
具体的には、以下のようなものが該当します。
自殺や事件・事故があった事故物件
建物の内部や敷地内で、過去に自殺や事件、事故があった物件は、心理的瑕疵物件とされます。
いわゆる「事故物件」のことです。
なかでも「自殺」や「他殺」があった物件は、ほとんどの方が購入を見送ると考えられます。
ほかにも火災が発生して焼死したようなケースも、心理的瑕疵があるとみなされます。
基本的に「物件内で不幸な亡くなり方をした」方がいる場合、買主は購入するのに心理的抵抗感を覚えると考えて良いでしょう。
インターネット上で悪評が広がっている物件
事件や事故がなくても、インターネット上で悪評が広がっているような物件も、心理的瑕疵物件とされることがあります。
たとえば近所に素行が悪い方が住んでいて、治安が良くないとの悪評が広がっている、口コミサイトで酷評されているといったケースが考えられます。
そのような場合、たとえそれが根拠のない噂であっても「住みたくない」と感じてしまう方が多くなるため、心理的瑕疵物件とみなされてしまうのです。

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心理的瑕疵がある不動産を売却する際の「告知義務」とは

心理的瑕疵がある不動産を売却する際の「告知義務」とは

心理的瑕疵物件を売却するときには「告知義務」があります。
ここでは告知義務の概要を解説します。

告知義務とは

不動産売却における「告知義務」とは、不動産を売却するときに、その物件に心理的瑕疵がある場合、その事実を買主に伝える義務を指します。
これは宅建業法に定められた、不動産会社が負う義務です。
記録として書面に残すために、通常は重要事項説明書に記載して、購入希望者に説明します。
国土交通省の「事故物件ガイドライン」とは
告知義務がある心理的瑕疵ですが、実はこれまで「どこまでが告知義務のある心理的瑕疵なのか」が明確にされていませんでした。
たとえば一人暮らしをしていた高齢者が孤独死した場合、告知が必要なのかは判断が難しい問題です。
孤独死に対して心理的抵抗を覚えるかは、人によって受け止め方が異なるためです。
そのため「告知するべきだった」「する義務はなかった」とのもめ事が多く発生していました。
そういったトラブルを防ぐために、2021年に国土交通省が策定したのが「心理的瑕疵の取り扱いに関するガイドライン」です。
ガイドラインでは、告知する必要のある事件・事故を以下のように定めています。

  • 他殺(殺人)
  • 自殺
  • 事故死
  • 火災による死亡
  • 原因が明らかでない死亡
  • 孤独死
  • 長期間にわたって人知れず放置された自然死・事故死

上記を心理的瑕疵が発生する事件・事故と定めた一方、老衰や病死などの自然死、自宅の階段からの転落など、日常生活のなかで起こった不慮の事故死については告知義務はないとされました。
売却を検討している物件で起こった事故が、告知義務に該当するか分からないときには、不動産会社に相談するのがおすすめです。
NEXT LIFE株式会社でも、杉並区を中心としたエリアにある不動産の売却のご相談に応じていますので、お気軽にお問い合わせください。

心理的瑕疵はいつまで告知が必要なの?

国土交通省が定めたガイドラインでは、心理的瑕疵の告知義務は賃貸契約の場合3年間としています。
一方売買に関しては、期間は明示されていません。
一般的に不動産の売買は契約金額が大きく、トラブルに発展したときの経済的影響が大きいと考えられることから、期間をおいても告知義務がなくなることはないと考えておくのが賢明です。

告知義務に違反するとどうなるの?

告知義務自体は不動産会社が負うものなので、実のところ売主には告知義務はありません。
しかし知っている瑕疵を告知しないと、売却後に問題が発覚したときに「契約不適合責任」を問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、売主が買主に対して「契約書に記載されたとおりのものを引き渡す」責任のことです。
不動産に問題があることを隠して売却した場合、あとになってそれが分かったときには「契約書どおりのものではなかった」として契約不適合責任を追求されて、契約解除や損害賠償を求められる可能性があります。
売却後にトラブルになることを避けるためにも、心理的瑕疵については必ず不動産会社をとおして買主に書面で告知しましょう。

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心理的瑕疵が不動産の売却価格に与える影響

心理的瑕疵が不動産の売却価格に与える影響

ここからは、心理的瑕疵が不動産の売却価格に与える影響を解説します。

売却価格は相場より下がるのが一般的

購入を希望する方が少ない以上、心理的抵抗のある物件の売却価格は、問題のない物件と比較すると低くなる傾向があります。
一般的には、以下の割合で相場よりも安くなると考えておくと良いでしょう。

  • 孤独死や自然死:10~20%
  • 自殺:20~30%
  • 殺人:30~50%

たとえば自殺のあった物件の場合、相場が3,000万円であるとしたら、2,100万~2,400万円程度になると想定しておきましょう。

条件が良い物件は大きな影響を受けない場合もある

心理的抵抗のある物件であっても、駅から近い、周りに商業施設が多いなど条件が良い物件は、価格に大きな影響を受けない場合もあります。
もともと心理的抵抗は、人によって受け止め方が違うためです。
自殺があった物件でも、共用部分であれば気にならないという方は、少し値引きするだけで喜んで購入してくれる可能性もあります。
基本的には値を下げることを前提で売却を進める必要はありますが、売り出し価格をいくらで設定するのかは、不動産会社の意見を聞いて決めることをおすすめします。

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まとめ

心理的瑕疵のある物件は、不動産会社が買主に対する告知義務を負っています。
売主も契約不適合責任を問われる可能性があるため、必ず告知することが大切です。
基本的に売却価格は下がると考えておく必要がありますが、物件の条件にもよるのでまずは不動産会社に相談するのがおすすめです。
NEXT LIFE株式会社では、杉並区を中心としたエリアにある不動産の売却のご相談に応じていますので、事故物件にお悩みの方はお気軽にお問い合わせください。

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