【タカクル】アメリカから学ぶ高額売却の方程式Part.1【杉並不動産売却】



ブログをご覧のみなさま、こんにちは。
タカクル営業部長のフジサキです。

今回の記事は、「アメリカから不動産をどうやって高く売るか知る」というコンセプトで執筆していきます!

別記事でも何度か触れている内容ですが、不動産先進国アメリカが”どのようなシステム・技術を駆使して不動産取引を行っているか”について話していこうと思います。


日本の不動産を高く売っていくことにも通じてまいりますので、是非最後までご覧ください。


不動産、高く売る。タカクル♪


最近いらすとや(※フリー素材サイト)にはまっている担当者です。笑






目次
①アメリカの不動産市場、日本とどう違うの?
①-1.根本的な考え方について
①-2.制度にも大幅な違いあり
①-3.報酬の流れから見る【責任の重さ】


以下はPart2以降で紹介♪

Part2
②日本市場について
②-1.日本市場ならではの長所
②-2.日本が抱える問題点
②-3.慣例+印象+金融市場=現在の日本市場

Part3
③どうすれば高く売れる動きができるのか?
③-1.アメリカから学ぶべきポイント
③-2.アメリカよりも洗練すべきポイント
③-3.自身の不動産の価値を理解する

結論「高く売るためには〇〇〇が最重要!!」






①アメリカの不動産市場、日本とどう違うの?


そもそもの話から始めさせていただきますと、
日本の法律や契約取引等は様々な国の要素を取り入れられて作られており、
その中でアメリカは大きな影響を受けた一国かと思います。

現在では世界的なビジネスの先頭を走る国であったり、IT、金融、医療産業や芸能・芸術まで、あらゆる分野で目が離せない国といえます。

その中で不動産にピントを当てるのが今回の記事です。



①-1.根本的な考え方について


まず大きな違いが1つ。それは、消費者層の文化・環境の違いです。
当たり前のことだ!と決めつけ記事を閉じる前に最後までお読みいただけると幸いです。

不動産にフォーカスすると、アメリカの人々は「中古住宅を購入し、リノベーションまたはDIYで自身の住みやすい家に住む」というのが当たり前のこととなっています。

つまり、日本に比べ中古住宅を購入するハードルがはるかに低いのです。

以下画像をご覧ください。






2017年を見ると、中古比率は驚異の82%。
10人いたら8人は中古住宅を購入している計算となります。


背景には、先述した根強いDIY文化が大きな要因の一つ。

もう一つはアメリカの条例
《ゾーニング(日本の地区計画に近いニュアンスかもしれません)》が
かなり厳しい規制となっており、新規の開発許可やあらかじめ指定されたこと以外の用途が承認されづらい傾向があることも関係しています。



一方、日本では。



中古比率、驚異の14%。10人いたら9人は新築を購入しています。

圧倒的な新築至上主義ともいえる市場ですが、これには理由があります。

日本は地震大国であり、建物の耐久力が一定以上必要と考える方が多数います。
かつ、人が居住した後で透明性の薄い中古戸建を恐れるのも相まって、
新築人気が衰えないポイントだと思います。


つまり、日本での不動産売却とはこの「14%の人たちを相手にしていくこと」が日本での前提となります。







①-2.制度にも大幅な違いあり


日本で不動産を探す場合、多くの方々はスーモ・ホームズなどのポータルサイトを複数見て、不動産会社にお問い合わせをするかと思います。または【不動産業者】に紹介を受け、内覧などを進めていくのではないでしょうか。
その際、一般消費者が担当者を指名できるケースは多くありません。


そして実のところ日本の不動産業者は、「レインズ」という物件情報共有システムを通じて物件情報を紹介しています。このレインズは、売主、買主など一般消費者が閲覧することのできない、不動産業者専門のサイトです。



一方アメリカでは、【バイヤーズエージェント】【セラーズエージェント】という個人の担当者を自分で探し、指名したうえで家の売却・購入の依頼を行います。

また、【MLS】という不動産情報共有サイトがあり、一般消費者でもご自身で閲覧することができます。

さらにこのレインズ・MLSには大きな違いがあります。
物件の基本情報しか掲載されない「レインズ」とは異なり、「MLS」には登記や税金の履歴、自然災害リスク、学区などまで掲載されています。

相対的に、日本の「レインズ」と比較して、情報量が多く、消費者目線の媒体となっているのが「MLS」なのです。






①-3.報酬の流れから見る【責任の重さ】


日本では、売主・買主ともに同じ不動産業者が仲介に入ることがあります。
これを【両手仲介】と呼び、双方から3%+6万円の仲介手数料を受け取る、という報酬の流れになっています。
また、売主・買主の仲介が別の会社となる【片手仲介】というものがあり、
こちらは任せた会社それぞれに報酬を支払うこととなります。

上記の報酬の流れを踏まえ「レインズ」が一般の目に触れないこともあり、
囲い込む(=情報を他社に流さない)ことで報酬を売主・買主から独占しようという業者が後を絶たないのです。

透明性があるとは言い難い現実が日本の不動産市場にはあるのです。


一方、アメリカでは基本的に【バイヤーズエージェント=売主の担当者】に6%前後の報酬を支払い、バイヤーズエージェントがセラーズエージェントにあらかじめ提示された報酬を支払うという方式になっています。

販売活動を任せられたバイヤーズエージェントは、先述した「MLS」という不動産流通サイトの存在もあり、かつ売主から6%相当の報酬を頂くわけですから、販売活動に努めます。

アメリカの不動産市場は、《透明性を確保しつつ、販売の担当者が努力する》という形式が成り立っているわけです。






いかがだったでしょうか?
続きはまたPart2以降に記載していきます♪

本日も最後までお読み頂き誠にありがとうございました。



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藤﨑蓮

部署:仲介統括部 営業部長

不動産売却に特化した営業マンです。通算売却物件数150件超!経験に基づく提案力・行動力とそれを支える熱意に自信があります!

直近の成約では、「査定額プラス26%」の平均値を実現!!

高く売るなら・早く売るなら・どっちも叶えるなら藤﨑へご相談ください。

(売却経験のある不動産:新築戸建/中古戸建/新築マンション/中古マンション/土地/アパート/賃貸マンション/テナントビル/大型レジ)

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