不動産売却で発生する税金は高額!?知っておきたい税金対策をご紹介

2022-02-08

不動産売却で発生する税金は高額!?知っておきたい税金対策をご紹介

この記事のハイライト
●課税譲渡所得金額を計算するとき、取得費が不明でも調べられる方法がある
●不動産売却では譲渡費用を正しく計算するのが税金対策のポイント
●税金対策のためには、取得費に加算できるものは漏れなく加算するのがおすすめ

不動産売却では、課税譲渡所得金額に対して税金が課せられます。
この税金を少しでも抑えるためには、課税譲渡所得金額の計算方法を確認するのがおすすめです。
対策の有無で課税額も変わってくるため、不動産売却前に知っておきたいポイントや対策方法をご紹介します。
杉並区で不動産売却を検討中の方は、ぜひチェックしてみてください。

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不動産売却にかかる税金対策:取得費が不明な場合

不動産売却にかかる税金対策:取得費が不明な場合

不動産売却にあたっては、売却益にかかる税金(課税譲渡所得金額)を計算する必要があります。
課税譲渡所得金額は、以下の計算式で算出できます。
課税譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額

取得費

売却した物件を取得したときの購入代金や、仲介手数料などの合計金額です。
なお実際の取得費が譲渡価額の5%に満たないときは、5%相当額を取得費として計上できます。

譲渡費用

不動産売却にあたり、かかった費用(仲介手数料、測量費、建物の解体費用など)の合計金額です。

特別控除額

売却した物件が一定の要件を満たしていると、適用される特別控除があります。
たとえば居住用の不動産であれば、最大で3,000万円の特別控除が適用されます。

取得費が不明な場合はどうする?

課税譲渡所得金額を計算するにあたり、取得費が不明なケースもあるのではないでしょうか。
相続で取得した物件や、先祖代々の土地など、購入時の記録が残っていないことは珍しくありません。
取得費が不明なときの対策方法として、譲渡価額の5%相当額を取得費として計上できます。
たとえば2,000万円で売却した物件の場合、譲渡価額の5%相当額である100万円を取得費にすることが可能です。
このほか、次の方法でも取得費を調べられます。

取得費を証明できる書類を探す

取得費が不明でも、以下の書類があれば取得費を証明できる場合があります。

  • 新築物件を販売したディベロッパーが保管している売買契約書の写し
  • 中古物件を仲介した不動産会社や、売主が保管している売買契約書の写し
  • 出金履歴のある通帳
  • 住宅ローンの金銭消費貸借契約書
  • 抵当権の設定額がわかる書類
  • 市街地価格指数(土地の場合)
  • 着工建築物構造別単価(建物の場合)

建物の取得費を加算する

たとえば先祖代々の土地に住宅を建てた場合、土地の取得費だけが不明なケースもあるでしょう。
このように土地の取得費だけがわからないときは、建物取得費を加算できます。
土地・建物全体を譲渡価額の5%相当額である概算取得費で計算してしまうと、課税譲渡所得金額も大きくなってしまいます。
そこで建物取得費だけでも加算できれば、税金を少なく抑えられるでしょう。

税理士に相談するのもおすすめ

概算取得費は一度申告してしまうと、後からは更正できません。
すると95%相当が課税対象となっているため、なるべく概算取得費を使用するのは避けたいところです。
また市街地価格指数を利用できるのは、購入価格を知る足掛かりとなる資料が見つからないときなどに限られています。
条件を満たしていないと、税務署で否認される恐れもあるため注意が必要です。
そこで自身での計算が難しい場合は、税理士に相談するのがおすすめです。
不動産(とくに土地)に関する評価は、税理士でも難しい分野とされています。
そこで税理士に依頼する際は、不動産を得意とする事務所を選ぶようにしましょう。

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不動産売却にかかる税金対策:譲渡費用

不動産売却にかかる税金対策:譲渡費用

不動産売却時の税金対策で重要なのが、譲渡費用の計算です。
課税譲渡所得金額を抑えるためにも、譲渡費用として認められている支出は漏れなく計上するようにしましょう。
一般的に譲渡費用として認められる支出には、おもに以下のものがあります。

  • 不動産売却時に支払った仲介手数料
  • 印紙税(売主負担分)
  • 貸家売却時における、借家人に支払った立退料
  • 土地売却時における、建物の解体費用および建物の損失額
  • 先に締結した売買契約をより有利な条件で売るため、既契約者に対して支払った違約金(契約解除にかかった費用)
  • 借地権の売却における、地主の承諾を得るために支払った名義書換料

なお、これらが譲渡費用として認められるかどうかは、不動産売却のためにかかったものであるかがポイントとなります。
そのほかの支出についても、不動産売却を実現するためのものであれば、譲渡費用として認められることがあります。
なお最終的には税務署が判断するため、譲渡費用に計上して良いかどうかは個別に確認するようにしてください。

譲渡費用として認められないもの

不動産売却時に生じた支出であっても、譲渡費用として認められないものがあります。

  • 抵当権抹消費用
  • 遺産分割にかかった費用
  • 住み替えにかかった費用(新居の購入費用、修繕費用、移転費用など)
  • 売却した不動産の維持管理費など
  • 引越代金、交通費など

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不動産売却にかかる税金対策:取得費に加算できる場合

不動産売却にかかる税金対策:取得費に加算できる場合

税金対策のためには、取得費に加算できるものを漏れなく計上するのがポイントです。
税金の還付を受けられる特例もあるため、不動産売却の際は適用となる制度を確認しておくと良いでしょう。

取得費に加算できるもの

取得費に加算できるものは、購入時にかかった費用だけではありません。
リフォーム費用については、工事を実施した時期にリフォーム費用全額を加算できます。
その後は、リフォーム費用も含めた金額を建物購入費として、減価償却の処理をおこないます。
なお減価償却の際に用いる償却率は、建物本体と同じです。

相続税を加算できる

相続で取得した不動産の場合、相続税も一定金額を取得費に加算できます。
特例の対象となる要件は、以下のとおりです。

  • 相続や遺贈により財産を取得した者であること
  • 財産を取得した者に相続税が課せられていること
  • 相続した財産を、相続が開始された日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること(相続開始日の翌日から3年10か月以内)

取得費に加算できる相続税額は、以下の式で算出します。
相続税額×相続税課税価格の計算の基礎とした譲渡財産の価額÷(相続税の課税価格+債務控除額)

相続空き家の3,000万円特別控除を利用

相続した不動産のうち、一定の条件を満たしている空き家は、マイホームでなくても3,000万円の特別控除を受けられます。
ただし対象となる空き家は、1981年5月31日以前に建築された一戸建てで、マンションは含みません。
さらに一定の耐震基準を満たす必要があるなど、要件が定められている点に注意してください。

確認しておきたい注意点

取得費加算の特例や各種特別控除を受けるためには、確定申告が必要です。
提出書類や手続きに不備があると、確定申告に間に合わず適用を受けられないケースもあります。
そこで税金に関する特例を利用する際は、税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。
また不動産会社に相談すれば、不動産に精通した税理士・事務所を紹介してもらえることもあります。

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まとめ

不動産売却にかかる税金対策をご紹介しました。
譲渡費用や取得費を正しく計上できれば、課税額を抑えることが可能です。
ただし手続きは複雑なものが多いため、スムーズに対策を進められるよう、早めに不動産会社へ相談するのがおすすめです。
NEXT LIFE株式会社では、杉並区で不動産売却に関するお問い合わせを受け付けております。
不動産売却の手続きでお困りの方や、税金対策のため専門家をお探しの方も、お気軽にご相談ください。

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