不動産売却でかかる譲渡所得税とは?確定申告の要否についても解説

2022-02-08

不動産売却でかかる譲渡所得税とは?確定申告の要否についても解説

この記事のハイライト
●不動産売却で生じた利益(譲渡所得)にも、所得税と住民税が課せられる
●所得税以外にも不動産売却で課せられる税金をチェック
●不動産売却で確定申告が必要となるケースをチェック

不動産売却による利益には、譲渡所得税(所得税・住民税)が課せられます。
不動産売却は取引金額が大きく、課せられる税金も高額になることがあります。
そのため正しい計算方法や、利用できる特例を知っておくことがポイントです。
そこで不動産売却にかかる所得税などの税金や、確定申告について確認していきましょう。
杉並区で不動産売却を検討中の方は、ぜひチェックしてみてください。

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不動産売却で課せられる所得税の「譲渡所得税」とは?

不動産売却で課せられる所得税の「譲渡所得税」とは?

不動産売却によって得た利益(譲渡所得)には、所得税・住民税が課せられます。
譲渡所得税とは、これら所得税・住民税を総称したものです。
譲渡所得税は分離課税となっており、給与所得や事業所得といったほかの収入に課せられる所得税・住民税とは切り離して計算します。

譲渡所得税の計算方法

不動産売却でかかる所得税と住民税は、次の方法で算出できます。
譲渡所得=収入金額-取得費-譲渡費用

収入金額

収入金額とは、売却によって得られた金額のことです。
不動産売却にあたり固定資産税、都市計画税の精算額があれば、それも収入金額に加算します。
なお一戸建てやマンションなどの建物は、減価償却を加味しなければなりません。
したがって売却額がそのまま収入金額になるわけではないので注意してください。

取得費

取得費とは、売却した不動産を取得したときにかかった費用のことです。
土地・建物の購入代金、増改築費用、購入時の税金、仲介手数料などが含まれます。
このほか相続によって取得した不動産は、相続税も取得費に加算できます。

譲渡費用

譲渡費用とは、不動産売却にかかった費用のことです。
仲介手数料、印紙税(売主負担分)、建物の解体費用、測量費などが含まれます。
一方で、抵当権抹消費用や住み替えにかかった費用、引っ越し代金などは譲渡費用に含まれません。
そして上記の計算式で得られた譲渡所得に、所有期間に応じた税率を掛けると譲渡所得税を算出できます。
短期譲渡所得(所有期間が5年以下の場合)
譲渡所得×39.63%(所得税30%+住民税9%+復興特別所得税0.63%)
長期譲渡所得(所有期間が5年超の場合)
譲渡所得×20.315%(所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%)
なお所有期間の基準は、売却した年の1月1日時点で判断されます。
そのため売却時点で所有期間が5年を超えていたとしても、短期譲渡所得の税率が適用されることがあるので注意してください。
また平成25年1月1日から令和19年12月31日までは、復興特別所得税が加算されます。

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所得税以外に不動産売却で課せられる税金とは?

所得税以外に不動産売却で課せられる税金とは?

不動産売却では、譲渡所得税(所得税・住民税)以外にもさまざまな税金が課せられます。

印紙税

印紙税とは、取引金額に応じて売買契約書に貼付する収入印紙にかかります。
取引金額ごとの税額は、それぞれ以下のとおりです。

  • 100万円超500万円以下:2,000円(1,000円)
  • 500万円超1,000万円以下:1万円(5,000円)
  • 1,000万円超5,000万円以下:2万円(1万円)
  • 5,000万円超1億円以下:6万円(3万円)
  • 1億円超5億円以下:10万円(6万円)

なお令和4年3月31日までに作成された売買契約書については、括弧内の軽減税率が適用されます。

登録免許税

住宅ローンの残債がある不動産を売却するときは、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権を抹消するためには、ローンを完済したうえで抵当権抹消登記の手続きが必要です。
このとき、不動産1件あたり1,000円の登録免許税がかかります。
一戸建てのように土地と建物が存在するときは、それぞれが1件として扱われる点に注意してください。

消費税

不動産売却にかかる費用のなかには、消費税の課税対象となるものがあります。

  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 司法書士に支払う手数料
  • ローンの手続きにかかる手数料

このほか投資用(事業用)の建物を売却した際も、消費税の課税対象になるため注意してください。
なお土地と居住用の不動産(マイホームや別荘)については、消費税は課税されません。

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不動産売却で所得税が課せられる場合は確定申告が必要?

不動産売却で所得税が課せられる場合は確定申告が必要?

確定申告とは、1月1日から12月31日までの所得を期限内(翌年2月中旬~3月中旬)に税務署へ申告し、納税することです。
不動産売却では、譲渡所得が発生したときに確定申告したうえで譲渡所得税(所得税と住民税)を納付なければなりません。
確定申告を忘れたり税金の納付が遅れたりすると、加算税や延滞税が課さられる場合があるため注意してください。
また各種特別控除の適用を受ける際も、確定申告が要件となっているものがあります。
そのため不動産売却したときは、確定申告の準備も並行して進めておくのがおすすめです。

給与所得者でも確定申告が必要

サラリーマンなどの給与所得者は、一般的に源泉徴収や年末調整の対象であるため確定申告は不要です。
しかし不動産売却をするなどして、譲渡所得が発生したときは確定申告しなければなりません。
2年目以降の住宅ローン控除を年末調整により受けていた方でも、不動産売却した年は確定申告してください。

確定申告が不要なケース

譲渡所得が発生しなかったときは、譲渡所得税が発生しないため確定申告は不要です。
ここで注意すべきなのが、特例を利用した結果、非課税となる場合です。
その場合は、確定申告しなければ特例を利用できず、税務上は譲渡所得が発生している状態になっています。
そのため基本的には、利益の有無に関わらず確定申告するのがおすすめです。

確定申告の方法

確定申告は自分でもおこなえますが、手続きに不安のある方は税理士に依頼するのがおすすめです。
税理士に依頼した場合の報酬は、10万円~20万円が相場です。
ただし売却価格や特例を利用するかどうかによっても異なるため、注意してください。
また確定申告のシーズンになると、税理士会による無料相談会が各地で開催されます。
一般的な内容であれば無料で相談できますし、正式に確定申告の手続きを依頼することも可能です。
そこではじめての不動産売却で確定申告する際は、まずは無料相談会へ足を運んでみてはいかがでしょうか。

確定申告に必要な書類

確定申告にあたっては、以下の書類を準備します。

  • 確定申告書第一表、第二表(B様式)
  • 申告書第三表(分離課税用)
  • 譲渡所得の内訳書(土地・建物用)
  • 売買契約書の写し
  • 売却した不動産の登記事項証明書
  • 領収書

またこれらの書類は税務署へ持参する以外にも、以下の方法で提出できます。

  • 管轄の税務署へ郵送する
  • 国税電子申告・納税システムで申告する

納税が必要となった場合は、申告期間と同じ2月中旬~3月中旬に納付する必要があります。
例年は2月16日~3月15日が申告期間となっていますが、その年によって日程は前後します。
申告や納付が遅れてしまわないよう、事前に税務署や国税庁のホームページを確認しておくのがおすすめです。

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まとめ

不動産売却時に発生する、譲渡所得税(所得税・住民税)についてご紹介しました。
譲渡所得の金額によっては、納める税金も高額になることが考えられます。
また基本的には確定申告が必要なので、不動産売却の際は計画的に準備を進めていきましょう。
NEXT LIFE株式会社では、杉並区で不動産売却に関するお問い合わせを受け付けております。
不動産売却するかどうかお悩みの方も、価格査定依頼をお気軽にご利用ください。

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